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新疆支持铁路、公路及机场周边实施土地资源综合开发
2017-10-23 09:06:16  搜狐网    
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【声明】:转载《中国公路》《中国交通信息化》《中国高速公路》《中国交通建设监理》稿件须经书面授权。索取授权书 QQ: 6673744。

  2017年9月,新疆印发《关于支持铁路、公路沿边及机场周边实施土地资源综合开发的意见》(新政办发〔2017〕175号),加快推进全区铁路、公路、机场投融资体制改革和项目建设,进一步促进新型城镇化发展和集约节约用地。

  核心内容如下:

  一、支持盘活利用既有铁路、公路沿边及机场周边土地资源

  一是鼓励利用既有土地资源实施综合开发。支持铁路、公路、机场项目投资主体利用铁路、公路、机场自有土地平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作,对既有铁路站场地区、公路沿边及机场周边进行综合开发。在政策期内,对土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外使用戈壁荒滩设立的开发区(园区)和符合单独选址条件的工业项目,可享受新增建设用地土地有偿使用费用减免政策;在城镇建设用地范围内使用国有未利用土地的工业项目,工业用地出让最低价可按所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的50%执行。既有土地综合开发项目如符合自治区棚户区、旧城改造条件的,也可享受棚户区、旧城改造的相关优惠政策。

  二是按照用地综合开发规划方案以划拨形式为铁路、公路、机场为主体的周边土地综合开发做好土地供给。铁路、公路沿边及机场周边实施综合开发的土地供给,应根据综合开发规划方案,符合划拨用地目录的按划拨方式供地,其余采用市场化方式供应综合开发用地。土地的综合开发实行总体规划控制、循序渐进推进。

  三是为公路、铁路、机场生活基地建设提供划拨用地。铁路、公路及其配套服务设施用地属于划拨用地性质的,可将站场地区、服务区、收费站等毗邻的特定区域能够实施综合开发的土地,直接办理相关手续后转为商业用地。在同一项目中,允许采用划拨方式和出让方式两种供地方式进行供地。在机场新建或改扩建的过程中,地方政府配套划拨土地专用于机场职工生活基地建设。

  四是盘活铁路、公路沿边及机场周边存量土地资源。铁路、公路、机场建设主体依法取得的划拨用地,因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的,可依法采取协议方式办理用地手续,按市场价补交出让金差价。改造开发需变更原土地用途的,应当依法依规办理规划修改和用地手续。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的,可不再增缴土地价款。利用现有工业用地,兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新行业、新业态建设项目的,经各地(州、市)人民政府(行政公署)批准,可继续按原有用途使用,过渡期为5年,过渡期满后,依法依规按新用途办理用地手续。经国家授权经营的土地,在使用年限内可依法作价出资(入股)、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。

  二、支持新建铁路、公路沿边及机场周边实施土地资源综合开发

  一是落实土地资源综合开发规划。铁路、公路沿边及机场周边地方政府要充分考虑铁路站场、公路沿边、机场周边及毗邻地区土地资源综合开发需求,切实做好铁路、公路、机场发展规划与土地利用总体规划、城乡规划等相关规划的衔接,统筹土地综合开发和周边市政公用工程的规划编制工作。特别是既有铁路车站基本位于城市的建成区,其周边地区已有相关规划内容的,地方政府应根据城市交通组织、用地布局等内容,统筹考虑铁路综合开发条件,协调铁路站场和城镇发展,对相关规划进行修编。铁路沿线市、县(市)人民政府应主动与铁路企业协商,共同研究铁路车站站场周边土地相关规划的修编工作,并将建设规划及发展预留条件纳入土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划中依法控制执行。土地资源综合开发规划要坚持“多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则,重点对投资规模、开发方式、用地规模、融资方式、项目盈亏等内容进行研究,提高土地资源综合开发利用水平。

  二是科学划定土地资源综合开发边界和规模。各地要按照新建铁路、公路沿边及机场周边土地资源综合开发的功能定位和基本需求,综合考虑周边土地已有规划和建设开发实际情况及建设用地供给能力、市场容纳能力、综合交通便利程度、城镇化进程、建设投融资规模等因素,依据土地利用总体规划和城市规划,合理划定综合开发用地边界,严禁土地资源综合开发用地的粗放利用和无序扩张。各地政府在编制土地利用总体规划和城乡规划时,要根据新建铁路、公路、机场项目的选址,做好合理用地的预留。

  铁路方面,原则上扣除站场用地后,同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制,少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。

  公路方面,鼓励公路建设主体采取独立或与地方政府合作的模式,对收费站、停车区、服务区、管理中心、养护工区、物流园及客(货)运站等重要节点周边一定范围及其他适合区域土地进行综合开发。鉴于新疆高速公路项目收益性普遍较低,资金缺口规模较大,而公路项目沿线土地价值又较低,可在结合项目进行土地综合开发时,按照有关规定给予土地资源补偿。

  机场方面,原则上除国家批复的机场建设用地外,机场周边的综合开发用地总量按枢纽机场规模不少于500公顷,干线机场规模不少于300公顷,支线机场不少于100公顷控制。各地政府在编制土地利用总体规划和城乡规划时,要根据机场的选址,做好合理用地的预留。对规划范围内的土地实行严格控制,暂停范围内其他项目建设规划审批、土地出让、划拨等工作。属于国家、自治区重点项目及重大民生、环境保护项目,确有必要在暂停范围内实施的,需报请自治区人民政府批准后实施。

  三是落实综合开发用地指标。各地(州、市)、县(市)人民政府(行政公署)要与项目建设主体充分协商,统筹考虑铁路、公路沿边及机场周边区域综合开发用地需求和城市建设要求,组织编制土地综合开发规划。明确铁路、公路沿边及机场周边土地资源综合开发的工程内容、用地位置、开发用地规模、新增建设用地规模、规划条件、拟供地方式、分期供地期限、投资主体等相关内容。

  铁路方面,鉴于土地综合开发用地占用沿线地方政府的建设用地指标,将影响地方政府的其他项目建设,对铁路建设项目配套的土地综合开发所需新增建设用地应申报国土资源部计划单列。

  公路方面,按照城市规划功能、基础设施配套指标等要求,对区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一征收、拆迁、安置、补偿,并进行适度的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)。同时,社会投资人可以在不违反总体规划的前提下对意向地块提出优化方案,开展规划修编并按程序报批后进行综合开发。

  四是切实落实耕地占补平衡。土地资源综合开发要优先利用存量建设用地和未利用土地,少占或避免占用耕地,禁止占用基本农田。项目业主单位要严格履行耕地占补平衡法定义务,依法依规缴纳耕地开垦费。铁路、公路、机场综合开发占用耕地的,项目业主单位必须将耕地补偿费用纳入工程概算,并依法依规向当地(州、市)、县(市)人民政府(行政公署)国土资源局缴纳耕地开垦费。单独选址报批的铁路、公路、机场综合开发占用耕地的,项目业主单位必须将耕地补偿费用纳入工程概算,并由地(州、市)、县(市)人民政府(行政公署)国土资源局进行督促落实。

  五是优化土地供应方式。新建铁路、公路、机场项目未确定投资主体的,可在项目招标时,将土地综合开发权一并招标,招标公告时间不得少于60个工作日;已确定投资主体末确定土地综合开发杈的,应将统一联建的铁路、公路、机场工程及相关规划条件、建设要求作为取得土地的前提条件,采用招拍挂方式供应。取得土地综合开发权的投资主体必须按照约定条件参与投资铁路、公路、机场项目建设。

  三、支持市场主体参与土地资源综合开发

  一是允许不同市场主体参与开发利用。按照“谁建设、谁开发”的原则,探索采取PPP 模式,允许不同市场主体投资铁路、公路、机场项目建设、参与土地资源综合开发利用,依法取得国有建设用地,合理分享投资产生的收益。各地要建立土地资源综合开发利用协商机制和土地增值收益均衡分配机制,提高铁路、公路、机场建设项目的资金筹措能力和参与者收益水平,实现权责统一、收益共享。对既有铁路、公路沿边、机场周边及毗邻区域取得的划拨用地,或者已经依法改变用途的存量铁路、公路沿边及机场周边建设用地,支持铁路、公路、机场项目建设主体单独或联合其他市场主体合作开发;对在建、改(扩)建铁路、公路沿边、机场周边及毗邻区域拟开发的土地,由相关主体共同协商,确定联合开发主体;对已列入国家相关规划的铁路、公路、机场建设项目,土地资源综合开发利用按照铁路、公路、机场建设投融资机制和政策,根据项目建设规划逐步实施;对由地方主导建设的城际铁路、地方铁路、省道、资源开发性公路、旅游公路、机场等项目,其土地开发由相关投资权益主体共同协商,确定联合开发事宜。建立“铁路、公路、机场项目十土地资源+金融机构+大型企业+地方政府”和“发改+财政”的“5十2”模式和长效联动机制,做到优势互补、互利共赢、共同发展,合力推进铁路、公路、机场建设项目特别是PPP 项目落地生根。

  二是提升土地综合开发强度。综合开发用地应依据项目进度,按照规划预留、分期实施的原则供应。有条件的地方,鼓励使用地下地上空间,扩展土地立体开发空间。使用地下空间的,可按分层利用、区别用途的原则供地,也可以按照一宗土地实行整体出让供应,综合确定出让底价;分层设立建设用地使用权,不符合《划拨用地目录》的,可按协议方式办理有偿用地手续。

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