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【背景新闻】山东高速集团召开公募REITs项目启动会,中介机构团队由中金公司牵头!

来源:综合山东高速集团 上证报中国证券网 平银交运基建物流 中国证券报 中国REITs论坛 时间:2022-06-09

2021年10月13日,山东高速集团公司召开公募REITs项目启动会。集团党委副书记、董事、总经理王其峰出席启动会,并对项目作出统筹部署。中金公司投资银行部债券承销业务负责人、董事总经理慈颜谊代表牵头机构出席并发言,集团各部门负责人及各中介机构代表一同参会。会议就工作目标、工作机制及项目主要难点进行了深入沟通交流,为项目的扎实推进奠定了良好基础。

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山东高速集团积极响应国家政策,开展基础设施公募REITs实践。该项目的实施有助于盘活存量资产,拓宽融资渠道,将募集资金投向基础设施项目建设,优化资源配置,形成存量资产和新增投资的良性循环,助力交通强省战略实施;同时,还可搭建公路资产的REITs上市平台,为将集团打造成为具有全球竞争力的世界一流基础设施综合服务商提供战略资本工具。

延伸阅读:

中金公司助力首批公募REITs上市

上证报中国证券网讯(记者 王红)2021年6月21日,首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所正式上市。其中,包括由中金公司作为专项计划管理人和财务顾问、中金基金作为基金管理人的中金普洛斯REIT,以及由中金公司作为财务顾问的浙商沪杭甬REIT。这两单项目发行规模合计达101.95亿元,占首批总发行规模的32%。

中金公司管理委员会成员、投资银行业务负责人王晟表示,在深化金融供给侧改革、拓展资本市场服务实体经济渠道的大背景下,基础设施公募REITs的推出正当其时。我国基础设施领域底蕴深厚,有望培育出规模大、品种多、资产优、流动性强、风险低的国际领先的REITs市场。

记者了解到,在首批基础设施公募REITs项目推进过程中,中金公司利用自身业务优势、资源优势,深度参与全链条工作。同时,中金公司为首批9只REITs产品中的8只担当做市商,在REITs市场起步初期积极呵护市场流动性,以战略投资者身份参与5个REITs项目的发行认购,并率先推出《中国REITs全解析:基础设施证券化探索与创新》的研报,持续做好投资者教育工作。

中金公司表示,中金基金目前已推动多个公募REITs试点项目的申报,同时开展对后续储备项目的研究及尽调工作。中金公司将继续深耕公募REITs领域,发挥投行、基金、投资、做市、研究等业务优势,不断提升REITs业务的全链条服务能力,切实保护投资人合法权益,为推动基础设施REITs市场行稳致远,盘活基础设施存量资产,引导投资者理性长线投资贡献力量。

拆解首批公路REITs项目:浙商沪杭甬REIT和广州广河REIT

浙商沪杭甬REIT和广州广河REIT都属于收益类REITs,底层资产分别为杭徽高速(浙江段)与广河高速(广州段)特许经营权。作为首批试点,两个收费公路REITs底层资产质量均较好,所在区域经济发展水平较高,客车流量的占比高,公路维护成本相对可控。

1. 浙商沪杭甬REIT

底层资产情况

浙商沪杭甬REIT的基础设施项目资产范围为杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物组的收费权,其中包含徽杭高速昌昱段、汪昌段、留汪段三段路产,剩余特许权年限为8-10年。杭徽高速是国高G65的组成部分,连接黄山和杭州两大旅游胜地,沿线地区经济较发达、旅游资源丰富;2015-2019年,底层路畅的客车/货车流量CAGR分别达到8.7%/6.2%。

项目资产建设投资概算约为53亿元,对应单公里投资0.43 亿元。2019年含税通行费收入约6亿元,折合单公里含税收入约490万元。据浙商沪杭甬REIT招募说明书,施伟拔咨询预测杭徽高速浙江段在2021-2031年车流量CAGR 5.7%。

估值定价

项目公司的运营收入包括但不限于:1)收取的车辆通行费收入、标的公路服务设施经营权的租赁收入等各种经营收入;2)其他因标的公路以及标的公路权益的合法运营、管理和处置以及其他合法经营业务而产生的收入。

基于收费公路具有稳定车流和现金流的经营特征,评估机构采用了收益法对基础路产进行价值评估,即通过预测收费公路经营期内的净现金流,以合理的折现率折回至现值加总。根据基金的募集说明书,在假设条件下对回杭徽高速相关路段收费权的评估市场价值为45.6亿元,考虑整体流动资产和负债后净资产评估价值为41.3亿元,较账面价值27亿元增值率52.8%。

交易结构及持有结构

沪杭甬REIT的基金管理人为浙商资管,资产支持证券托管人为招商银行。

从基金份额持有结构来看,原始权益人持有比例51%,加上同一控制下的管理方合计持股达58.9%;战略投资者主要是险资,中国保险投资基金和中国人寿再保险分别持有2.1%,其他战略投资者合计约11.2%,主要是券商自营、资管、私募基金等;个人投资者持股3.3%。从持有人结构来看,多为风格偏稳健,更重安全性、确定性和稳定收益的投资方。

现金分派比例

根据募集说明书的基金收益分派原则,明确基金应当将 90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。

根据可供分配金额预测,预计沪杭甬REIT在 2021-2022年的现金分派率分别为11.7%和9.9%

2. 平安广州广河REIT

底层资产情况

平安广州广河REIT的基础设施项目资产范围是广河高速(广州段),在广东省境内连接广州市、惠州市与河源市的广州至河源高速公路的广州段,属于基础设施补短板行业中的收费公路基础设施,全长70.7 公里,双向六车道;位于粤港澳大湾区,属于优先支持的重点区域。

广州广河项目资产的建设投资概算约70 亿元,折合单公里为0.97亿元,高于沪杭甬项目资产的单公里投资额。2019年含税通行费收入约7亿元,对应单公里含税收入约997万元,同样也高于沪杭甬。据广州广河REIT招募说明书,广东省交通规划院预测广河高速公路广州段2021-2031年车流量CAGR 7.5%,2032-2036年CAGR 4.5%。

估值定价

广州广河REIT同样采用收益法进行资产价值评估。根据世联资产出具的评估报告,广州交投广河高速公路有限公司广州至河源高速公路(广州段)特许经营权所在资产组在评估基准日的账面价值为54.3亿元,评估价值为96.7亿元,增值率为78.05%。

交易结构及持有结构

广州广河REIT的交易结构与浙商沪杭甬REIT类似,基金管理人为平安基金,基金托管人、资产支持证券托管人为工商银行,从份额持有结构来看,原始权益人持有比例51.2%,战略投资者同样以险资为主,中国平安人寿保险持有比例9.9%,中国财产保险约1.1%,其他战投和机构投资者分别持有份额16.7%和15.35%,个人投资者持有5.7%。

现金分派比例

根据募集说明书的基金收益分派原则,产品将采取现金分红方式,并明确要将不低于合并后年度可供分配额的95%以现金形式分配给投资者,高于公募REITs要求的不低于90%的分配比例,每年至少收益分配一次。

根据可供分配金额预测,广州广河REIT在 2021年及2022年现金分派率分别为5.9%和6.9%。

基础设施公募REITs助力高速公路转型发展

经过多年论证和探索,我国公募REITs终于进入实质落地阶段。高速公路投资规模大、周期长等特点与公募REITs具有天然的契合性。同时,高速公路投资运营企业参与基础设施公募REITs有多方面优势。基础设施公募REITs将助力高速公路转型发展。

高速公路面临巨大变革

经过近三十年的发展,我国高速公路行业整体上已经进入了“以存量换增量”“运营为王”的时代,全行业面临着两个层面的巨大变革。

一是融资模式优化。传统高速公路的融资模式主要是股、债融资且以银行贷款、发债等债务融资为主,项目资本金来源较为单一。随着高速公路投资建设规模的提升,全行业累积的债务余额亦会进一步增长,融资成本下降空间有限,单纯依靠资产负债表的扩张难以为继。同时,由于地方政府面临着一定的债务偿付压力,也为政府主导的高速公路投资建设设定了实质性的“天花板”。就股权融资而言,由于特许经营期限的存在,目前以高速公路投资运营为主业的公司在公开市场开展股权融资存在一定政策障碍,已上市企业也面临着持续收购路产或开展多元化经营的压力。因此,站在行业整体角度而言,传统的股、债融资都有其内在不足,高速公路行业可持续发展的内在需求要求全行业探索全新的融资模式。

二是运营模式的变革。近三十年来,我国经济发展水平的持续稳步提升是高速公路资产获得良好投资回报的前提,是整个行业稳定盈利的基石。尤其是早期投资建设的高速公路,站在目前时点,投资回报率相当可观。但随着经济发展水平的提高,项目征地支出、人工成本等持续增加都将进一步提升新建项目成本。因此,传统的粗放型运营管理模式已经难以为继,依靠先进技术和先进管理经验的精细化管理才是未来整个行业的制胜之道。

与公募REITs有天然契合性

作为首批尝试公募REITs试点的行业之一,高速公路投资规模大、周期长、现金流充沛且稳定、投资逻辑清晰的特点与公募REITs具有天然的契合性。

高速公路投资运营企业参与基础设施公募REITs主要有以下优势:一是以存量换增量,实现行业健康持续循环。高速公路重资产投资模式限制了新增投资能力,但稳定现金流回报与公募REITs高比例稳定分红特征相匹配,是公募REITs优质的标的资产,通过公募REITs盘活存量资产,增强资产流动性,能够为公司优质存量资产的退出提供标准化、规范化渠道。同时,募集资金可用于新项目的投资建设或存量项目的提升改造,可实现资源优化高效配置,打造投资滚动发展的良性循环,带动企业乃至整个行业新增投资规模的增长,有利于助推国内基础设施行业健康持续发展。

二是新增融资平台,实现优质资产分拆上市。对于高速公路上市公司而言,REITs有望作为其在境内资本市场重要的资产上市平台和直接融资渠道,协助公司实现自身持有优质资产的分拆上市,同时为公司未来发展持续提供增量资金,为公司基础设施资产投资并购及存量项目新建改造提供更坚实的保障。

三是创新资产管理模式,引领行业发展变革。公募REITs将改变传统基础设施领域谁投资、谁收益、谁持有的传统模式,进一步强化资产运营管理能力的重要性。拥有丰富高速公路服务经验的企业能够以公募REITs为抓手,不断推动行业的数字化、智能化变革,制定行业标准,引领行业转型。利用好公募REITs这一创新工具能够进一步强化运营品牌建设,提升管理效率,扩大管理规模,借助更为规范、公开的运作机制促进资产精细化、市场化的管理机制,促进高速公路运营品牌的输出。

展望未来公募REITs市场的发展,需要市场相关主管部门后续着重关注和解决产品交易税费问题,并研究明确相关参与主体的会计确认,以降低操作成本、解决发行人实际问题,产品方有持久生命力。关于税费成本,为进一步推动公募REITs市场的发展,希望借鉴境外REITs市场经验,针对该产品出台相应税收优惠政策,比如原始权益人或其关联方认购基金份额时,能够以自持项目公司股权为对价直接非现金认购,减少因认购公募REITs自持份额额外增加的所得税负担。关于会计处理,综合考虑产品的交易安排和权益导向实质,研究明确并表项目原始权益人对其他份额持有人所持份额的会计确认,真正实现公募RETIs权益融资的目的。

张峥:破题高速公路投融资模式, REITs发行可实现多方共赢

面向“十四五”,在加快构建以国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局下,交通投融资领域也朝着更高质量、更可持续的模式发展演进,基础设施REITs登上了历史舞台。

2021年4月12日,由中国REITs论坛与中国公路学会及浙江省交通投资集团共同主办的“全国交通基础设施十四五投融资创新与公募REITs发展研讨会”在杭州隆重开幕,本次会议也是交通运输行业举办的第一次全国性的REITs论坛研讨会。

会上,北京大学光华管理学院张峥教授在其《中国基础设施资产证券化及公募REITs市场建设》主旨演讲中分享了精彩观点。

随着“十四五”大幕的徐徐开启,新一轮交通基础设施大发展、大变革、大创新也踏上了新征程。交通基础设施投融资体制与模式的创新成为全社会、全行业关注的热点和焦点问题;REITs作为新金融创新模式与工具走进了人们的视野,也引起了业界的广泛关注。2021年4月12日,由中国REITs论坛与中国公路学会及浙江省交通投资集团共同主办的“全国交通基础设施十四五投融资创新与公募REITs发展研讨会”在杭州隆重开幕,主题为“新格局下的交通投融资创新”;本次会议也是交通运输行业举办的第一次全国性的REITs论坛研讨会。

会上,浙江交通投资集团公司党委书记、董事长俞志宏与全国人大常委、中国公路学会理事长翁孟勇致开幕辞,来自国家发展改革委、交通运输部、上海证券交易所、浙江省交通投资集团等监管机构及上市公司的诸多嘉宾从不同角度解读了十四五规划与国家综合立体交通网规划,分享了地方交投集团市场化转型发展案例,并探讨了交通基础设施公募REITs在高速公路上市公司未来发展及投融资创新中的应用。

北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥为会议作了题为《中国基础设施资产证券化及公募REITs市场建设》的主旨演讲,从全球REITs市场的基础设施领域、中国基础设施REITs市场建设的意义、高速公路REITs的市场空间和REITs如何为交通领域投资运营企业创造价值四方面分享了精彩观点。

【编辑:任燕】

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